Особенности условий договора купли-продажи недвижимости с обременением арендой
г. Москва «06» мая 2006 г.
Вопрос:
Каковы основные условия договора купли-продажи недвижимости (нежилое помещение)?
Нормативно правовые акты и правоприменительная практика по рассматриваемому вопросу:
Гражданский кодекс РФ
Ответ:
В первую очередь должен быть уточнен статус недвижимого имущества. Если недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними в качестве предприятия, то условия договора купли-продажи будут несколько иными, имеющими свои особенности.
Целесообразно установить перечень передаваемого движимого имущества по Договору в отдельном приложении (индивидуализировать имущество, выступающее предметом Договора), которое будет являться составной частью Договора, или установить, что Договор вступает в силу с момента достижения соглашения по перечню движимого имущества, которое, в частности, может быть выражено в акте приёма – передачи имущества. В противном случае, Договор не может считаться заключённым, так как стороны не достигли соглашения по существенным условиям Договора (в данном случае, по предмету Договора).
Переход прав и обязанностей по договору аренды в случае смены собственника арендованного имущества, предоставленного в аренду, происходит в силу закона. Новый собственник арендованного имущества имеет право по соглашению с арендатором или без такого соглашения (в судебном порядке) на внесение изменений в договор аренды имущества в части наименования арендодателя. Новый собственник самостоятельно при предоставлении правоустанавливающих документов (в частности, свидетельство о праве собственности) регистрирует изменения в договор аренды в связи со сменой собственника Недвижимого имущества.
Уступить право требования арендной платы к арендатору с момента передачи имущества до момента государственной регистрации перехода права собственности (момент возникновения права собственности у покупателя) невозможно, так как на момент уступки права требования права на получение арендной платы еще не возникло, что противоречит законодательству. Например, это может быть отражено в договоре в следующем виде.
Вариант (№1): "покупная цена по Договору уменьшается на сумму фактически полученной арендодателем (продавцом по Договору) арендной платы за период владения и (или) пользования арендатором недвижимым имуществом с момента передачи недвижимого имущества по Договору до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в соответствие с Договором, если арендная плата за вышеуказанный период на основании распоряжения арендодателя (Продавца по Договору), направленного арендатору в письменной форме, не была перечислена непосредственно арендатором третьему лицу (покупателю по Договору). Моментом фактического получения арендной платы считается момент зачисления арендной платы на расчетный счёт арендодателя (Продавца по Договору). Право на уменьшение покупной цены по Договору у Покупателя возникает при направлении уведомления в письменной форме Продавцу, но не ранее государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество".
Вариант (№2), при котором арендные платежи за период с момента передачи объекта недвижимости Покупателю до момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости получает Покупатель объекта недвижимости: «Стороны рассматривают Покупателя в качестве законного владельца Недвижимого имущества с момента передачи Недвижимого имущества Покупателю. С момента передачи Недвижимого имущества Покупатель утрачивает право пользования недвижимым имуществом, в том числе право на получение арендной платы по Договору аренды Недвижимого имущества. С момента передачи Недвижимого имущества Продавец обязуется обеспечить Покупателю право пользования Недвижимым имуществом в том же объеме, в котором он (Продавец) использовал недвижимое имущество до момента передачи Недвижимого имущества Покупателю, в том числе, обеспечить право Покупателя на получение арендной платы по Договору аренды за период с момента передачи Недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество Покупателю. Суммы полученной Покупателем арендной платы рассматриваются при условии регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество Покупателю в качестве законного дохода от пользования Недвижимым имуществом, полученного и принадлежащего законному владельцу (Покупателю) Недвижимого имущества за период с момента передачи Недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода права собственности Покупателю на Недвижимое имущество». Общее замечание: рекомендуется использовать формулировку "с момента передачи недвижимого имущества", а не формулировку "с момента подписания Договора", так как момент подписания Договора может не совпадать с моментом передачи Недвижимого имущества. Именно с момента передачи Недвижимого имущества Покупатель рассматривается как законный владелец.
При применении варианта №2, необходимо обеспечить право Покупателя на получение арендной платы за соответствующий период. Данный вопрос может быть решен в соответствие с одним из предложенных вариантов: 1) если в Договоре аренды Недвижимого имущества установлено право Арендодателя в одностороннем порядке изменять для арендатора банковские реквизиты счета, на который будет производиться перечисление арендной платы, то достаточно уведомления в письменной форме, направленного арендатору; если данного правомочия не установлено в Договоре аренды, то для решения вопроса данным образом необходимо изменение Договора аренды, что может повлечь обязанность сторон Договора аренды зарегистрировать изменения в Договор аренды, если Договор аренды подлежал государственной регистрации в соответствие с действующим законодательством; 2) необходимо дополнительное соглашение к Договору аренды, в соответствие с которым стороны Договора аренды устанавливают обязанность арендатора осуществлять перечисление арендной платы Покупателю Недвижимого имущества с момента передачи ему (Покупателю) Недвижимого имущества на основании Договора купли-продажи Недвижимого имущества; если договор аренды недвижимого имущества подлежал государственной регистрации в соответствие с требованиями действующего законодательства, то дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации. Действующее законодательство не содержит требование о государственной регистрации изменений, вносимые в договоры, подлежащие государственной регистрации. Данная ситуация противоречива.
Договоры купли-продажи
Магазин "Бизнес-договоры"
