ПРАВОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ НА ТЕМУ:
Изменения в гражданском законодательстве РФ
в соответствии с концепцией его развития
Цель правового исследования: анализ изменений, подлежащих внесению в первую часть гражданского кодекса РФ, тенденций развития гражданского законодательства; выяснение, каким образом эти изменения повлияют на порядок ведения коммерческой деятельности.
Оглавление:
1. Государственная регистрация прав на имущество
2. Злоупотребление правом
3. Принцип добросовестности в гражданском праве
4. Правовой режим самовольной постройки
5. Право собственности на землю
Нормативно-правовые акты:
1. Концепция развития гражданского законодательства, одобренная Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ 07.10.2009 г. (далее – Концепция)
2. Проект новой редакции части I Гражданского кодекса РФ, созданный в соответствии с данной Концепцией (Указ Президента РФ от 18.07.2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса в РФ»)
Анализ вносимых в законодательство изменений:
1. Государственная регистрация прав на имущество.
Как указывается в Концепции, в ГК целесообразно включить правила государственной регистрации прав на имущество, единые для различных объектов, в отношении которых предусмотрена правоустанавливающая (не учетная) регистрация, установив, в частности, следующие принципы регистрации:
- проверка законности оснований регистрации;
- публичность реестра, т. е. возможность получать основные сведения о каком-либо имуществе даже при отсутствии прав на него;
- презумпции его достоверности, т. е. лицо, указанное в реестре в качестве правообладателя, предполагается таковым, если не доказано иное, оспорить зарегистрированное право можно только в суде;
- правило о том, что право возникает с момента регистрации права в реестре.
При этом особенности регистрации, в т. ч. порядок ее проведения, будет, как и в настоящее время, установлен специальными законами об отдельных видах имущества.
В отношении недвижимого имущества в настоящее время установлена необходимость регистрации не только прав на недвижимость, но и некоторых сделок с ней. Например, в случае купли-продажи жилого помещения следует регистрировать как договор купли-продажи, так и переход права собственности от продавца к покупателю. В то же время при заключении сделок с нежилыми помещениями регистрации подлежит только переход права собственности к другому лицу.
Авторы Концепции считают целесообразным устранить указанное смешение различных систем регистрации и установить правило, в соответствии с которым регистрироваться будут только права на имущество.
Это должно привести к упрощению в ряде случаев процедуры регистрации, а также ее удешевлению (т. к. не придется платить за регистрацию договора, а только за регистрацию права).
Однако новые положения, вносимые в проект новой редакции ГК, могут усложнить процедуру регистрации прав, т. к. требуют обязательного нотариального заверения сделки, на основании которой в реестр прав вносятся изменения, если иное специально не установлено законом. (В настоящее время все наоборот: по общему правилу, такие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, их нотариальное удостоверение необходимо только в редких случаях, когда это прямо указано в законе, например, для регистрации договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты).
Предполагается также установить правило, в соответствии с которым, если сделка совершена в нотариальной форме, запись в реестр подлежит внесению по заявлению любой стороны через нотариуса.
Признается необходимым внесение в ГК положения об обязательной государственной регистрации всех изменений, вносимых в договоры, подлежащие государственной регистрации, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.
В настоящее время в ГК, а также в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отсутствуют положения о том, что если договор подлежит государственной регистрации, следует регистрировать также все изменения и дополнения к нему. Внесение в ГК указанных уточнений должно исключить возможные недоразумения, когда контрагенты, например, регистрируют долгосрочный договор аренды, в дальнейшем вносят в него существенные изменения, но не знают о необходимости их регистрации, вследствие чего информация в едином реестре прав на недвижимое имущество становится неполной и/или недостоверной.
Кроме того, планируется сформулировать положение, по которому добросовестный приобретатель будет признаваться собственником приобретенного им по сделке недвижимого имущества с момента государственной регистрации его права собственности, если не доказано, что собственником является другое лицо.
2. Злоупотребление правом
Статья 10 ГК в ее теперешней редакции гласит: «Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.»
На основании этого положения ГК сложилась уже обширная судебная практика, в соответствии с которой авторы Концепции предлагают детализировать в статье 10 ГК понятие иных форм злоупотребления правом, отнеся к их числу заведомо или очевидно недобросовестное поведение субъекта права, действия в обход закона (императивных норм) и т.п. Эта статья ГК может быть также дополнена положением о том, что никто не может извлекать выгоды из своего незаконного или недобросовестного поведения.
На практике это должно привести к тому, что в случае недобросовестного поведения стороны сделки другой стороне будет проще оспорить ее поведение, обратившись в суд, даже если формально виновной стороной закон не нарушен.
3. Принцип добросовестности
В Концепции уделяется много внимания необходимости утвердить в ГК принцип добросовестности субъектов гражданских правоотношений.
Основное применение принцип добросовестности в соответствии с Концепцией находит в договорном праве, в частности, в области определения критериев признания сделок недействительными.
3.1. Недействительность сделок
В соответствии с принципом добросовестности для решения вопроса заключенности или действительности той или иной сделки большое значение приобретает направление умысла ее участников при ее заключении и дальнейшем исполнении.
В соответствии с Концепцией, нужно сократить число легальных возможностей для признания сделок недействительными во всех случаях, когда такое признание не оправдано и несоразмерно характеру и последствиям допущенных нарушений.
Данные предложения внесены в Концепцию в связи с тем, что в настоящее время споры о признании сделок недействительными по различным основаниям приобрели массовый характер. Значительная часть этих споров инициируется недобросовестными лицами, стремящимися избежать исполнения принятых на себя обязательств.
«Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если заявляющее о недействительности лицо действовало недобросовестно, в частности, если его последующее поведение давало основание другим лицам считать сделку действительной.» - внесение такого рода положений в ГК должно создавать препятствия для недобросовестных лиц, заключающих сделку и принимающих исполнение по ней от другой стороны, а впоследствии стремящихся найти в порядке ее заключения изъяны, чтобы избавить себя от необходимости исполнять сделку, признав ее через суд недействительной вследствие ее ничтожности или оспоримости.
Следует также на законодательном уровне допустить возможность исцеления (конвалидации) ничтожных сделок, когда это возможно в интересах добросовестных участников гражданского оборота и сделка не является социально опасной, грубо нарушающей закон.
Кроме того, следует предусмотреть в ГК возможность последующего подтверждения (одобрения) оспоримых сделок.
В связи с этим, в проект изменений в ГК вносятся нижеследующие изменения и дополнения.
* Лица, одобрившие или подтвердившие оспоримую сделку, не вправе оспаривать ее по основаниям, которые были им известны или должны были быть известны при ее одобрении или подтверждении. Подтверждением сделки считается такое поведение лица, из которого очевидна его воля сохранить сделку.
* Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания ее недействительной считается изначально знавшим или обязанным знать о ее недействительности.
3.2. Сделки представителя какого-либо лица в отношении себя лично или в отношении лица, представителем которого он одновременно является.
По действующему законодательству такие сделки обычно признаются судами ничтожными.
Поскольку их запрет направлен исключительно на защиту интересов представляемого, в Концепции предлагается внести в ГК РФ дополнения о возможности последнего одобрить такую сделку до или после ее заключения. Если же сделка совершена с нарушением интересов представляемого, она может быть признана недействительной по его иску.
Таким образом, планируется исключить из ГК положения о ничтожности таких сделок, т. к. на практике эти сделки могут быть совершены в интересах представляемого, и автоматическое признание их ничтожными представляется нецелесообразным. Авторы Концепции предлагают упростить легализацию такой сделки, т. к., если она одобряется представляемым, сомнения в ее действительности отпадают.
3.3. Последствия недействительности сделок
В соответствии с Концепцией, следует установить общее правило, по которому суд не сможет применять последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе (сейчас такое право суда установлено ст. 166 ГК РФ).
Данное правило планируется установить для того, чтобы лица, права которых нарушены такой сделкой, могли самостоятельно определять, необходимо ли им применение последствий ее недействительности и стоит ли обращаться с такой инициативой в суд. Ограничение прав суда в этой части должно способствовать реализации принципа свободы участников гражданских правоотношений в осуществлении их прав.
Во исполнение намерений, определенных Концепцией, в новую редакцию ГК вносятся нижеследующие изменения.
* Требование о применении последствий недействительности сделки вправе применить сторона сделки. Иное лицо вправе предъявить такое требование только в случаях, предусмотренных законом. Суд вправе по своей инициативе применить такие последствия, когда это необходимо для защиты публичных интересов и в иных предусмотренных законом случаях.
* Предъявление требования о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности допускается при наличии у предъявляющего такое требование лица охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной.
* Суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если это противоречит основам правопорядка и нравственности.
Здесь авторы изменений продолжают проводить политику уменьшения легальных возможностей для признания сделки недействительной и применения последствий недействительности во избежание злоупотреблений со стороны недобросовестных лиц.
3.4. Сроки исковой давности по ничтожным сделкам
Сейчас действует общее правило о трехгодичном сроке исковой давности по ничтожным сделкам.
В новой редакции ГК вносятся дополнения в части срока исковой давности для предъявления иска лицом, не являющемся стороной ничтожной сделки.
Течение срока исковой давности для такого лица начинается с момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения ничтожной сделки. Срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десяти лет со дня начала исполнения сделки.
4. Правовой режим самовольной постройки.
Речь идет о постройках, возведенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и отведенных под строительство в установленном порядке, когда на возведение таких построек не были оформлены соответствующие разрешения, в том числе по вине уполномоченных органов. Снос таких построек должен быть разрешен только в тех случаях, когда их наличие нарушает права или законные интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено.
В соответствии с Концепцией, если постройка возведена на участке, не принадлежащем застройщику, следует установить возможность для признания права собственности на нее застройщика при условии выплаты им компенсации собственнику участка и соответствия постройки всем действующим градостроительным и строительным нормам и правилам.
5. Право собственности на землю
По мнению авторов Концепции, необходимо ввести следующее понятие: земельный участок как объект права собственности - это участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет.
Право собственности на земельный участок следует ограничить его целевым назначением, а также предъявляемыми к собственнику экологическими и природоохранными требованиями. Кроме того, следует сформулировать в ГК правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок в публичных интересах (с изъятием из Земельного кодекса Российской Федерации норм о "публичном сервитуте" – cт. 23 ЗК РФ) и в интересах соседей (соседское право, определяющее отношения владельцев соприкасающихся друг с другом объектов недвижимости).
Необходимо включить в ГК нормы о приобретении права собственности на искусственные (намывные территории) и естественные (изменение русла реки, намыв грунта) приращения прибрежного земельного участка.
Необходимо отказаться от такого реквизита давностного владения, как добросовестность. Требуется увеличить срок приобретательной давности (тридцать лет) для приобретения права собственности на недвижимое имущество, выбывшее из владения собственника помимо его воли.
В ГК должна быть реализована модель единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества. Дальнейшее отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости не допускается.
Если собственник объекта недвижимости не является собственником занимаемого данным объектом земельного участка, то он всегда должен иметь право пользования таким участком.
В ГК надо включить нормы, регламентирующие право собственности на участки недр и водные объекты. Право собственности на эти объекты должно подлежать государственной регистрации в ЕГРП. К такому праву следует в субсидиарном (дополнительном) порядке применять нормы о праве собственности на земельные участки. Одновременно следует исключить понятие "лесной участок", который должен быть признан земельным участком с особым правовым режимом. Животные в состоянии естественной свободы не должны быть объектами права собственности.
В ГК должна быть включена отдельная глава "Право собственности на здания, сооружения и иные объекты недвижимости", содержащая следующие правила:
- в случае гибели (повреждения) здания или сооружения за собственником здания, сооружения сохраняется право на земельный участок, а также право на восстановление здания или сооружения без каких-либо ограничений.
- право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации и может принадлежать собственнику или иному законному владельцу земельного участка, на котором возводится объект, независимо от того, был ли объект построен собственными силами собственника земельного участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда; не имеет значения также, был договор строительного подряда прекращен или нет.
В законе следует предусмотреть правила, стимулирующие собственника объекта незавершенного строительства к завершению объекта.
6. Право застройки и право постоянного владения и пользования
В соответствии с Концепцией, следует расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки, помимо права собственности и права аренды.
Вещные права на иные природные объекты (участки недр, водные объекты) должны быть принципиально едиными с вещными правами на земельные участки. Перечень, субъекты, объекты и содержание соответствующих прав должны быть закреплены в ГК. В ГК следует закрепить две базовые модели вещных прав на земельные участки, включающие права владения и пользования ими:
6.1. Право застройки (суперфиций), разрешающее правообладателю изменение свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений;
Право застройки необходимо для использования земельного участка для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание права застройки - владение и пользование земельным участком и возведенными на нем зданиями и сооружениями. По общему правилу здания и сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом застройки, признаются собственностью собственника земельного участка. В течение срока действия права застройки суперфициар вправе изменять и сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые.
Право застройки является:
- срочным (от 50 до 199 лет);
- отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства);
- платным - плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом.
Право застройки считается возникшим с момента государственной регистрации соответствующего договора.
После истечения срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.
В ГК следует внести положения о том, что арендатор земельного участка приобретает только право аренды на возведенные им на участке сооружения, а не право собственности, как было до настоящего момента.
Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на определенный период могут быть установлены иные переходные положения.
Право застройки может быть использовано также для тех ситуаций, когда собственник здания или сооружения не имеет каких-либо прав на земельный участок, на котором оно расположено. В этом случае в силу прямого указания закона за собственниками зданий и сооружений может быть признано право застройки на данный земельный участок.
6.2. Вторая модель - право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее использование свойств природного объекта с сохранением его субстанции.
Выводы.
В целом, предполагаемые изменения в первой части ГК РФ направлены, во-первых, на либерализацию действующего гражданского законодательства. Авторы изменений стремятся дать больше возможностей участникам гражданских правоотношений для легализации оспоримых сделок посредством их одобрения, легализации самовольных построек, конвалидации ничтожных сделок, когда это не причиняет ущерба государственным и общественным интересам.
Во-вторых, авторы изменений стремятся конкретизировать ряд положений действующего ГК, чтобы исключить возможность разночтений и сделать правоприменительную практику более единообразной.
Кроме того, как уже упоминалось выше, авторы изменений считают нужным уменьшить жесткость требований к содержанию сделок, из-за которой они часто признаются недействительными по формальным основаниям, и предлагают больше внимания уделять вопросу добросовестности их участников, а также направлению умысла сторон при заключении и исполнении сделки.
Москва, 2011г
