Правовая справка - анализ представленного предварительного договора аренды.
Составлено на дату: 27 ноября 2009г.
Воспрос:
Анализ представленного предварительного договора аренды.
Для правового анализа представлен проект Предварительного договора аренды нежилого помещения (далее по тексту - Договор).
Нормативно правовые акты и правоприменительная практика по рассматриваемому вопросу:
1. Гражданский Кодекс РФ (части первая, вторая, третья и четвертая) (с посл. изм. от 17.07.2009г.) (далее – «ГК РФ»).
2. Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с посл. изм. от 17.07.2009г.).
Ответ:
По пункту 1.1 Договора - необходимо конкретизировать Здание, указав его условный номер, имеющийся в свидетельстве о праве собственности на здание в целом, приложив к Договору экспликацию поэтажного плана.
По пункту 1.1 Договора – заключение Долгосрочного договора аренды «в срок 30 календарных дней с даты подписания настоящего Договора». Следует обратить внимание, что долгосрочный договор аренды недвижимости сроком на пять лет считается заключенным с даты государственной регистрации такого договора. Срок регистрации аналогичных договоров составляет 30 календарных дней. Также согласно пункту 4.2.1 Договора обязанность регистрации Долгосрочного договора аренды лежит на Арендодателе.
Рекомендация: т.к. Стороны еще не подготовили основной договор аренды, и такое указание срока является заранее невыполнимым для Арендодателя, считаем необходимым изменить формулировку Договора после слов «(далее – Договор аренды)», изложив в следующей редакции: «в течение 60 календарных дней с даты подписания настоящего Договора».
По пункту 2.1 Договора – обеспечительный платеж с точки зрения налогового законодательства будет расценен как аванс, следовательно выделенный с аванса НДС подлежит уплате в бюджет в месяце, следующем за месяцем получения аванса.
По пункту 2.3 Договора - правильнее было бы указать, что в случае необоснованного отказа Арендатором от заключения договора долгосрочной аренды он уплачивает штраф в размере обеспечительного платежа.
По пункту 4.1.3 – на Арендодателе лежит обязанность не предлагать Помещение в аренду в течение срока действия Договора. Вместе с тем срок действия Договора не установлен. Следовательно, руководствуясь статьей ГК РФ Арендодатель справе расторгнуть бессрочный договор, предупредив Арендатора в письменной форме за три месяца до даты расторжения Договора.
Рекомендации: установить в Договоре срок действия Договора и срок расторжения Договора по инициативе Арендодателя.
По пункту 5.3 Договора – необходимо установить более короткий срок для расторжения Арендодателем договора – например 15 календарных дней, т.к. в противном случае Арендатор имеет законное право на пребывание в Помещении в течение 3-х месяцев.
В Договоре нет указания на размер арендной платы за пользование Помещением. В соответствии с ГК РФ (статьи 429 (предварительный договор) и 654 (арендная плата) при отсутствии указания на размер арендной платы договор аренды недвижимости считается незаключенным.
Также Договор не содержит иных существенных для Арендодателя условий. Поэтому рекомендуем подготовить основной договор аренды недвижимости и подписать его одновременно с предварительным договором. В противном случае регулирование иных вопросов (кроме согласованных в Договоре) будет регламентироваться ГК РФ, что не во всех случаях выгодно Арендодателю.
