ИНСТРУКЦИЯ

по заполнению и реализации Договора найма жилого помещения

I. Вводная часть

II. Описательная часть

  1. Краткое описание Договора найма и его разновидности:
  2. Существенные условия Договора найма.
  3. Случаи недействительности Договора найма.
  4. Отдельные рекомендации по реализации Договора найма.

- основные черты Договора найма;

- отличие коммерческого найма от социального найма;

- форма Договора найма.

III. Рекомендации по оформлению Договора найма

I. Вводная часть

1) Настоящая инструкция содержит рекомендации для правильного заполнения и реализации Договора найма, разработана для физических и юридических, и служит для эффективной работы по оформлению Договоров данных видов.

В ней представлены - классификация Договоров, краткое описание Договоров, основные виды и черты Договора, существенные условия, а также рекомендации по заполнению и реализации Договоров.

Классификация Договоров найма осуществлена по видам в зависимости от того, кто является Наймодателем – физическое или юридическое лицо, и в зависимости от того - коммерческим или социальным наймом является договор.

В связи с чем, Договор найма подразделяется на следующие виды:

- Договор коммерческого найма жилого помещения: между физическими лицами и между юридическим лицом, в качестве Наймодателя, и физическим лицом, в качестве Нанимателя;

- Договор социального найма.

Классификация Договора найма по подвидам осуществлена по субъектному составу:

А) Договор найма между физическими лицами;

Б) Договор найма между юридическим и физическим лицами;

Следует иметь ввиду:

Договор найма жилого помещения не может быть заключен в случае, если в качестве Нанимателем выступает юридическое лицо.

В) Договор социального найма (между юридическим и физическим лицами).

Следует иметь ввиду:

Договор социального найма не может быть заключен в случае, если в качестве Нанимателя выступает юридическое лицо.

Полная классификация Договора найма представлена http://lawleader.ru/doc/22/.

II. Описательная часть

1. Краткое описание Договора найма и его разновидности

По Договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (Наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Основные черты Договора найма:

1.1. Договор найма является возмездным Договором.

1.2. В наем может передаваться только помещение, предназначенное для проживания (целевое назначение помещения можно посмотреть по документам на дом или квартиру, например, свидетельство о праве собственности или технический паспорт БТИ/кадастровый паспорт). Кроме того, жилое помещение должно быть изолировано и пригодно для постоянного проживания.

1.3. Договор коммерческого найма может быть заключен на срок не более 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

1.4. В договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие вместе с Нанимателем. При отсутствии указаний на это в договоре, граждане могут вселяться с согласия Наймодателя (желательно получить согласие в письменной форме).

1.5. Кроме того, если с Нанимателем будут проживать домашние животные, рекомендуется прописывать это в договоре найма.

1.6. Наниматель не вправе производить реконструкцию или переустройство жилого помещения без согласия Наймодателя. В то же время, Гражданским Кодексом РФ установлена обязанность Нанимателя производить текущий ремонт жилого помещения, если в договоре не указано иное. В наших типовых формах существует оговорка о том, что Наниматель не обязан производить текущий ремонт, это обязанность возложена на Наймодателя, поскольку исходя из практики реализации таких договоров, договоры заключаются на небольшой срок и Нанимателю нецелесообразно и экономически не выгодно при сроке найма 1 год производить полностью текущий ремонт жилого помещения, в отличие от договора социального найма, когда срок найма может составлять более 10-20 лет и на Нанимателя целесообразно возложить такую обязанность.

1.7. Наймодатель, несмотря на передачу в наем, имеет право отчуждать имущество, без согласия на то Нанимателя. Ограничить данное право Наймодателя Договором нельзя.

При отчуждении имущества, находящегося в найме, имущество обременяется правами Нанимателя, т.е. договор найма не прекращается.

1.8. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца. Как ни странно, законодатель не дал возможности Сторонам согласовать другой, меньший срок, даже если договор найма изначально заключен на 3 месяца или меньше. Мы полагаем, что стороны могут в договоре оговорить меньший срок для уведомления

Отличие коммерческого найма от социального найма

Гражданский кодекс РФ, давая общее определение договора найма жилого помещения (статья 671 ГК РФ), обозначает особый вид договора - договор социального найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Форма договора социального найма является типовой и утверждается Правительством РФ.

Отношения коммерческого найма, как уже отмечалось, регулируются гражданским законодательством (глава 35), социального найма - главным образом жилищным законодательством.

При определенных «совпадениях» договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения имеют существенные различия. Так, если по договору социального найма жилье подлежит предоставлению в бессрочное пользование («без установления срока его действия» - статья 60 ЖК РФ) и по установленной норме (статья 57 ЖК РФ), то по коммерческому найму - на срок, не превышающий 5 лет (статья 683 ГК РФ), и законодатель не ограничивает размера предоставляемого жилья. Правом на приватизацию жилья обладают лишь наниматели жилого помещения по договору социального найма. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах пользования жильем, изменения и расторжения договоров, выселения (в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма - статьи 72, 81 ЖК РФ).

Форма Договора найма:

Договор найма заключается в письменной форме.

В случае заключения Договора найма на срок более одного года (от 1 года до 5 лет), то государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение. Если Договор найма заключается сроком не более 11 мес., такая государственная регистрация не требуется..

2. Существенные условия Договора найма

Для заключения Договора найма существенным является условие лишь о предмете Договора – то есть четкое описание предмета Договора найма. Жилое помещение должно быть четко определено, индивидуализировано. Необходимо указание адреса, площади, а также иные необходимые сведения характеризующее помещение – этаж, количество комнат и пр.

Кроме того, в договоре найма необходимо указать размер платы за наём.

3. Случаи недействительности Договора найма

Договор найма может быть признан недействительным (ничтожным или оспоримым) по общим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ.

Договор может быть признан недействительным судом, в случае его оспоримости (срок исковой давности для обращения в суд за судебной защитой составляет 1 год).

Для признания Договора ничтожным не требуется вынесения судебного акта. В случае исполнения ничтожного Договора полностью или в части, а также для устранения последствий недействительной сделки может возникнуть необходимость обращения в суд (срок исковой давности для обращения в суд за защитой составляет 3 года).

Недействительным Договор считается с момента заключения. При недействительности Договора стороны должны вернуть друг другу все полученное по Договору.

III. Рекомендации по оформлению Договора найма

  1. При подписании Договора найма, необходимо обратить внимание на четкую определенность предмета Договора.
    • «ООО «Икс», именуемое в дальнейшем «Наймодатель», в лице Генерального директора г-на Иванова И.Н., действующего на основании Устава, с одной стороны, и Гр. РФ Петров Петр Петрович, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:»

1. Заключая Договор найма, необходимо осуществить юридическую проверку контрагента, а также проверку его полномочий на заключение Договора, этим Сторона обезопасит себя в дальнейшем от неблагоприятных последствий, в т.ч. связанных с недействительностью Договора. В ходе проверки необходимо просмотреть Устав, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, Доверенность – если лицо, заключающее сделку, действует на основании доверенности. В выписке из ЕГРЮЛ необходимо сверить сведения о юридическом лице, в том числе необходимо убедиться, что данное юридическое лицо является действующим (не находится в процессе ликвидации), также необходимо сверить Ф.И.О. исполнительного органа (Генерального директора, Директора и т.п.). В Доверенности – наличие полномочий на заключение подобного Договора, срок полномочий.

При заполнении Преамбулы Договора вместо пробела, необходимо указать наименование сторон, если в качестве сторон в договоре, выступает юридическое лицо, то помимо названия организации указывается его организационно-правовая форма (ООО, ОАО, ЗАО, НКО и т.п.). Далее указывается Ф.И.О. представителя стороны и реквизиты документа, подтверждающего его полномочия (Устав, Доверенность с датой и номером).

Итоговый вариант будет выглядеть подобным образом:

2. Во избежание замены листов Договора наиболее целесообразным представляется парафировать каждый его лист, а также прошить Договор.

3. При заполнении текста Договора в предмете Договора указывается имущество, передаваемое в найм.

4. При заключении Договора найма, необходимо обратить внимание на то, что технические характеристики недвижимого имущества, а также наиболее подробное описание такого имущества отражаются в документах БТИ. Данные документы необходимо оформить в виде приложения к договору.

5. При заполнении текста Договора цифры, содержащиеся в нем, указываются прописью, такие же требования распространяются на указание сроков.

6. При заполнении формы Договора из настоящей базы необходимо следить за тем, чтобы статья «Адреса и реквизиты Сторон» не имела разрыва от текста Договора и не оставалась на отдельном листе Договора.

7. Приложения к Договору найма являются примерной формой, согласованной сторонами и при необходимости их условия могут быть изменены.

8. При заполнении Договора найма необходимо в пустые графы вписать реквизиты документа, который подтверждает право собственности на недвижимое имущества (в частности, свидетельство о государственной регистрации права и все его реквизиты: кем выдано, дата выдачи, серия и №, регистрационный номер записи и пр. сведения).

9. Предоставленный Договор является проектом, который составлен в соответствии с действующим законодательством РФ и сложившейся практикой в области права, налогового законодательства и бухгалтерского учета.

10. В случае необходимости, предусмотренные Договором, условия могут подлежать изменению, однако такие изменения не должны противоречить действующему законодательству РФ.

11. Предусмотренные Договором найма сроки, являются примерными, могут подлежать изменению. В случае таких изменений необходимо придерживаться системы взаимосвязи и пересечения сроков между собой таким образом, чтобы не произошло наложение сроков и они не вступали в противоречие друг с другом, а также данное обстоятельство не могло негативно отразиться на реализации Договора.