ИНСТРУКЦИЯ

по заполнению и реализации Договора Аренды

 

I. Вводная часть
II. Описательная часть
1. Краткое описание Договора Аренды:
    - основные черты Договора Аренды;
    - форма Договора Аренды;
    - объекты Аренды.
2. Существенные условия Договора Аренды.
3. Случаи признания Договора Аренды незаключенным, недействительным, последствия.
4. Отдельные рекомендации по реализации Договора Аренды.
III. Рекомендации по оформлению Договора Аренды

 

I. Вводная часть

 

Настоящая инструкция содержит рекомендации для правильного заполнения и реализации Договора Аренды, разработана для физических и юридических лиц и служит для эффективной работы по оформлению Договора Аренды.
В инструкции представлены – классификация Договора Аренды по видам, подвидам, краткое описание Договоров, основные виды и черты Договора, существенные условия, а также рекомендации по заполнению и реализации Договора Аренды.
Классификация Договора Аренды осуществлена по видам в соответствии со спецификой законодательного регулирования согласно которой выделены следующие разновидности Договоров Аренды:
- прокат;
- аренда транспортных средств;
- аренда зданий и сооружений;
- аренда сооружений;
- аренда предприятия;
- финансовая аренда.

Основные виды Договоров Аренды делятся по субъектному составу его участников и представляют собой различные комбинации видов Договора Аренды с учетом следующих критериев:
- срочность (бессрочность);
- целевое использование;
- право выкупа.

Полная классификация Договора Аренды представлена http://lawleader.ru/doc/21/.

 

II. Описательная часть

 

1. Краткое описание Договора Аренды и его разновидности

Договор Аренды представляет собой договор, по которому арендодатель  обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор Аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. Договор Аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному Договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.
 Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом, например пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Основные черты Договора Аренды:

1) Договор Аренды – это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им (собственник или иной титульный владелец), во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.
2) Аренда всегда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого в аренду имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон оформляются Договором купли-продажи.
3) Договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить арендодателю арендную плату за пользование имуществом.
4) Договор аренды является двусторонне обязывающим договором, где обе стороны – арендодатель и арендатор – имеют и обязательства и права по Договору (напр., арендодатель обязан передать арендатору имущество в аренду, а арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату за пользование имуществом).
5) С согласия арендодателя арендатор может передать в субаренду арендованное имущество, но в пределах срока аренды.
   6) Арендные отношения имеют определенную установленную законодательством стабильность, которая заключается в том, что смена собственника (законного владельца) сданного в аренду имущества  не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Форма Договора Аренды

Договор Аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. При этом договор аренды здания, сооружения или предприятия вне зависимости от его срока заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды транспортных средств должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока.

Объекты (предмет) Аренды

Объекты аренды представлены имуществом в виде вещи (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Такое требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия Договора подлежит возврату собственнику.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

2. Существенные условия Договора Аренды

В Договоре Аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
К Договору Аренды следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Например, если в аренду сдается оборудование, к договору аренды должен быть приложен технический паспорт на оборудование, инструкция по эксплуатации и пр.; если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору прикладывается кадастровый план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.
Договор аренды здания или сооружения, земельного участка должен предусматривать размер арендной платы. По аналогии можно сделать вывод, что при аренде жилого (нежилого) помещения также необходимо указывать размер арендной платы.
Стороны дополнительно могут предусмотреть в Договоре Аренды, какие условия будут являться для них существенными.

3. Случаи признания Договора аренды незаключенным, недействительным, последствия

1) При отсутствии в договоре Аренды соглашения по всем существенным условиям, а в частности данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду арендатору в качестве объекта аренды, такой Договор является незаключенным и не влечет за собой никаких прав и обязанностей Сторон. Для некоторых Договоров аренды существенным условием является и арендная плата, следовательно, если в Договорах аренды здания, сооружения, земельного участка не будет указан размер арендной платы, такой договор будет считаться незаключенным.
2) В случае, если в аренду сдано имущество не его собственником или не уполномоченным лицом, то такой Договор является недействительным, и Стороны будут обязаны вернуть друг другу все полученное по такому Договору.
 3) В случае несоблюдения требований закона к форме Договора, такой договор также является недействительным (напр., Договор аренды транспортных средств независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме).
4. Отдельные рекомендации по реализации Договора Аренды

При заключении Договора Аренды необходимо проверить является ли арендодатель собственником передаваемого имущества, потребовать  предоставления для ознакомления правоподтверждающих документов и передачи заверенных копий таких документов. Для большей уверенности можно получить выписку из реестра прав на недвижимое имущество, в которой фиксируется собственник имущества, обременения и пр. информация.
В случае заключения Договора Аренды между юридическими лицами или предпринимателями расчеты по Договору необходимо осуществлять безналичным путем через банковские счета Сторон.
Так как наличные расчеты между указанными выше лицами в рамках одного Договора возможны в сумме не превышающей 100 тысяч рублей (ЦБ РФ Указание от 20 июня 2007 г. № 1843-У «О предельном размере расчетов наличными деньгами и расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя»)
При наличии банковского счета у физического лица необходимо указывать в реквизитах Сторон.
Расчеты по Договору аренды с участием физического лица (не предпринимателя) могут осуществляться как наличным путем, так и безналичным путем. При оплате наличными денежными средствами арендодателю необходимо выдать арендатору расписку в подтверждение внесения арендной платы за определенный период аренды.

 

III. Рекомендации по оформлению Договора Аренды

 

1. Заключая Договор Аренды, необходимо осуществить юридическую проверку контрагента, а также проверку его полномочий на заключение Договора, этим Сторона обезопасит себя в дальнейшем от неблагоприятных последствий, в т.ч. связанных с недействительностью Договора. В ходе проверки необходимо просмотреть Устав, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, Доверенность – если лицо, заключающее сделку, действует на основании доверенности. В выписке из ЕГРЮЛ необходимо сверить сведения о юридическом лице, в том числе необходимо убедиться, что данное юридическое лицо является действующим (не находится в процессе ликвидации), также    необходимо сверить Ф.И.О. исполнительного органа (Генерального директора, Директора и т.п.). В Доверенности – наличие полномочий на заключение подобного Договора, срок полномочий.
При заполнении Преамбулы Договора вместо пробела, необходимо указать наименование сторон, если в качестве сторон в договоре, выступает юридическое лицо, то помимо названия организации указывается его организационно-правовая форма   (ООО, ОАО, ЗАО, НКО и т.п.). Далее указывается Ф.И.О. представителя стороны и реквизиты документа, подтверждающего его полномочия (Устав, Доверенность с датой и номером).
Итоговый вариант будет выглядеть подобным образом:
«ООО «Икс», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора г-на Иванова И.Н., действующего на основании Устава, с одной стороны, и  ОАО КБ «МИК», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице г-на Смирнова П.Р., действующего на основании доверенности № 1 от 12.01.2008 г., с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:»

2. Во избежание замены листов Договора наиболее целесообразным представляется парафировать каждый его лист, а также прошить Договор.
3. При заполнении текста Договора в предмете Договора указывается имущество, передаваемое в аренду, а в случае если в аренду передается большой перечень имущества, можно отнести его характеристики в Приложения к Договору аренды.
4. При заключении Договора Аренды, предметом которого является недвижимое имущество необходимо обратить внимание на то, что технические характеристики, а также наиболее подробное описание такого имущества отражаются в документах БТИ, Земельном кадастровом плане и т.д. Данные документы необходимо оформить в виде приложения к договору.
5. При заполнении текста Договора содержащиеся в нем цифры указываются прописью, такие же требования распространяются на указание сроков.
6. При заполнении формы Договора из настоящей базы необходимо следить за тем, чтобы статья «Адреса и реквизиты Сторон» не имела разрыва от текста Договора и не оставалась на отдельном листе Договора.
7. Приложения к Договору Аренды являются примерной формой, согласованной сторонами и при необходимости их условия могут быть изменены.
8. При заполнении Договора Аренды необходимо указать отсутствие обременений или при их наличии, указать на обременение имущества правами третьих лиц, залогом, сервитутом (частным или публичным), или на нахождение имущества под арестом и т.п. При передачи в аренду  земельного участка, обремененного сервитутом необходимо указать наименование сервитута, основание в силу которого наложено обременение и срок его действия.
9.  При заполнении Договора Аренды недвижимого имущества, необходимо в пустые графы вписать реквизиты документа, который подтверждает право собственности на недвижимое имущества (в частности, свидетельство о государственной регистрации права и все его реквизиты: кем выдано, дата выдачи, серия и №, регистрационный номер записи и пр. сведения).
11. Предоставленный Договор является проектом, который составлен в соответствии с действующим законодательством РФ и сложившейся практикой в области права, налогового законодательства и бухгалтерского учета.
12. В случае необходимости, предусмотренные Договором, условия могут подлежать изменению, однако такие изменения не должны противоречить действующему законодательству РФ.
13. Предусмотренные Договором Аренды сроки, являются примерными, могут подлежать изменению. В случае таких изменений необходимо придерживаться системы взаимосвязи и пересечения сроков между собой таким образом, чтобы не произошло наложение сроков и они не вступали в противоречие друг с другом, а также данное обстоятельство не могло негативно отразиться на реализации Договора.