ИНСТРУКЦИЯ

по заполнению и реализации Договора ренты

 

I. Вводная часть
II. Описательная часть
1. Краткое описание Договора ренты
1.1. Основные черты Договора ренты
1.2. Предмет Договора ренты
1.3. Форма Договора ренты
1.4. Виды Договора ренты
2. Существенные условия Договора ренты
3. Случаи признания Договора ренты незаключенным, недействительным, последствия
4. Отдельные рекомендации по реализации Договора ренты
III. Рекомендации по реализации Договора ренты

 

I. Вводная часть
Настоящая инструкция содержит рекомендации для правильного заполнения и реализации Договора ренты, разработана для физических и юридических лиц различного рода деятельности, и служит для эффективной работы по оформлению Договора ренты.
В инструкции представлены – классификация Договоров по подвидам, краткое описание Договора, основные виды и черты Договора, существенные условия, а также рекомендации по заполнению и реализации Договора ренты.
Классификация Договора ренты осуществлена по подвидам по субъективному признаку:
Договор ренты между физическими лицами;
Договор ренты между физическими и юридическими лицами.
Основные варианты Договора ренты представляют собой различные комбинации подвидов Договора ренты. Деление Договора ренты по видам осуществлено в соответствии со следующими критериями:
- предмет Договора ренты;
- передача в собственность имущества за плату или бесплатно;
- рента в пользу получателя ренты или в пользу другого лица.

Полная классификация Договора ренты представлена http://lawleader.ru/doc/20/.

 

II. Описательная часть


1. Краткое описание Договора ренты
По Договору ренты одна сторона, (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо представления средств на его содержание в иной форме.
Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества.
Договор ренты обычно квалифицируется как алеаторный, т.е. основанный на риске.
По Договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.
Сторонами Договора ренты являются:
а) получатель ренты (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты). Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности – договоре пожизненного содержания с иждивением – в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности;
б) плательщик ренты (рентный должник) – лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту). Плательщиками ренты могут быть любые граждане, коммерческие и некоммерческие юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию Договора ренты и обеспечению ее выплаты.

 

1.1. Основные черты Договора ренты
1) Договор ренты – это соглашение, на основе которого осуществляется передача (отчуждение) имущества под выплату ренты в собственность одного лица (плательщику ренты) другим лицом, правомочным распоряжаться этим имуществом (получателем ренты). Собственником такого имущества становится плательщик ренты.
2) Договор ренты может быть как реальным (при передаче движимого имущества в собственность плательщика ренты под выплату ренты бесплатно), так и консенсуальным (при передаче движимого имущества в собственность плательщика ренты под выплату ренты за плату) Договором.
Соответственно Договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные Договоры ренты, по которым передача (отчуждение) движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные Договоры ренты, по которым передача (отчуждение) движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.
Если под выплату ренты передается недвижимое имущество по Договору ренты, то переход права собственности (если таковой происходит по условиям договора) подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездном отчуждении.
3) Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право на рентные платежи (ренту, рентный доход) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты ее плательщику. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты.

 

1.2. Предмет Договора ренты
Предметом Договора ренты может быть любое имущество, как движимое, так и недвижимое, передаваемое под выплату ренты лицом, обладающим правом собственности на это имущество. Точно определен только предмет договора пожизненного содержания с иждивением, которым является недвижимое имущество.
Имущество (как движимое, так и недвижимое), передаваемое в собственность под выплату ренты, должно обладать индивидуальной определенностью, т.е. возможностью выделения конкретного имущества из числа ему подобных.
Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом ренты, предопределяет особенности порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату ренты. Так, например, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества требует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости, т.е. недвижимое имущество передается по передаточному акту в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

 

1.3. Форма Договора ренты
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а в случае, если договором предусмотрено отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то переход права собственности подлежит государственной регистрации в уполномоченном на то органе.

 

1.4. Виды Договора ренты
1) Договор постоянной ренты – получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться указанным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом Договором, т.е. определяется соглашением сторон, и подлежит увеличению пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено Договором постоянной ренты. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
Основанием прекращения Договора постоянной ренты является ее выкуп. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Любое условие Договора постоянной ренты об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп ничтожно. В Договоре постоянной ренты стороны могут предусмотреть лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно невозможность осуществления этого права в течение жизни получателя ренты либо иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения Договора.
Выкуп постоянной ренты означает выплату плательщиком ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены. Выкупная цена постоянной ренты может быть определена договором. Если же стороны не включили в договор условия о выкупной цене, то она определяется по-разному в зависимости от того, передавалось имущество по договору ренты за плату или бесплатно.
Договор постоянной ренты может быть прекращен по инициативе ее получателя. Право получателя постоянной ренты требовать ее выкупа возникает лишь при наличии определенных законом и/или договором оснований (напр., просрочка выплаты ренты более чем на один год или нарушение плательщиком ренты обязательств по обеспечению выплаты ренты; и пр.).
Основанием прекращения или изменения договора постоянной ренты в части условий ее выплаты может послужить случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Это основание применимо лишь в отношении договора постоянной ренты, по которому имущество передано плательщику ренты за плату.
2) Договор пожизненной ренты – пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина или нескольких граждан. При отсутствии указания в договоре о другом получателе ренты ее получателем считается гражданин, передающий имущество под выплату ренты.
Пожизненная рента может устанавливаться только в виде периодически выплачиваемой в течение жизни гражданина денежной суммы. Если иное не предусмотрено Договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Размер пожизненной ренты не может быть менее одного минимального размера оплаты труда, установленного законом, в расчете на месяц.
Выкуп пожизненной ренты возможен только по инициативе ее получателя в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. Правила выкупа пожизненной ренты аналогичны правилам выкупа постоянной ренты.
Выкуп пожизненной ренты по инициативе плательщика ренты не допускается.
Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты как по платному, так и бесплатному договору ренты, всецело несет плательщик ренты, который остается обязанным, несмотря на гибель или повреждение предмета ренты, продолжать выплачивать ренту на предусмотренных договором условиях.
3) Договор пожизненного содержания с иждивением – пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность пожизненной ренты и имеет ряд особенностей по сравнению с пожизненной рентой.
Предоставление содержания с иждивением включает в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты и т.п. В Договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, которая не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, в расчете на месяц. Замена пожизненного содержания в натуре периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
На плательщика ренты возлагается обязанность принятия необходимых мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости.
Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Кроме того, этот договор может быть прекращен по инициативе получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты обязательств. В последнем случае получатель ренты вправе потребовать по своему выбору либо возврата предмета ренты, либо выкупа ренты ее плательщиком. Удовлетворяя предъявленное требование, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию понесенных в связи с содержанием получателя ренты расходов.

 

2. Существенные условия Договора ренты
В Договоре ренты должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче плательщику ренты под выплату ренты.
К Договору ренты следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет ренты. Например, если под выплату ренты передается земельный участок или его часть, к договору прикладывается кадастровый план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, передаваемой под выплату ренты.
Существенным условием Договора ренты любого вида является условие о денежном размере ренты.
Если под выплату ренты отчуждается движимое имущество, то существенным условием договора является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение.
Существенным условием Договора пожизненного содержания с иждивением является условие о стоимости всего объема содержания с иждивением.
Стороны могут предусмотреть в Договоре аренды, какие условия будут являться для них существенными.

 

3. Случаи признания Договора ренты незаключенным, недействительным, последствия
1) При отсутствии в Договоре ренты данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в собственность под выплату ренты ее плательщику, такой Договор признается незаключенным и не влечет за собой ни прав, ни обязанностей Сторон.
2) В случае, если под выплату ренты передано имущество не его собственником или не уполномоченным лицом, то такой Договор является недействительным, и Стороны будут обязаны вернуть друг другу все полученное по такому Договору.
 3) Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении Договора ренты, такой Договор будет считаться недействительным и Стороны будут обязаны вернуть друг другу все полученное по такому Договору.
4) При отсутствии в Договоре ренты согласованных сторонами существенных условий Договора, такой Договор ренты признается незаключенным и не влечет за собой ни прав, ни обязанностей Сторон.
5) В случае подписания Договора ренты неуполномоченным лицом, такой договор может быть признан недействительным, и Стороны будут обязаны вернуть друг другу все полученное по такому Договору.

 

4. Отдельные рекомендации по реализации Договора ренты
При заключении Договора ренты необходимо удостовериться является ли получатель ренты собственником передаваемого в собственность под выплату ренты имущества.
В Договоре ренты желательно предусматривать, что передача имущества в собственность осуществляется в течение определенного периода времени, исчисляемому с момента вступления Договора ренты в силу, по передаточному акту.
В Договоре ренты желательно предусматривать, что выплата рентных платежей производиться с момента подписания сторонами передаточного акта, подтверждающего передачу имущества в собственность под выплату ренты плательщику ренты.

 

III. Рекомендации по реализации Договора ренты
1. Заключая Договор ренты, необходимо провести проверку полномочий контрагента на подписание Договора, этим сторона обезопасит себя от признания в дальнейшем Договора недействительным, в случае отсутствия у Стороны полномочий на подписание Договора. В ходе проверке необходимо просмотреть Устав, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, если договор заключается Генеральным директором, Положение или актуальную выписку из ЕГРЮЛ - если это Председатель Совета директоров, Доверенность - если это доверенное лицо или Директор Филиала.  В выписке из ЕГРЮЛ смотрим Ф.И.О. Генерального директора или Председателя Совета директоров, в Доверенности – наличие полномочий на заключение подобного Договора, срок полномочий.
При заполнении Преамбулы Договора, необходимо определить, какие лица выступают в качестве сторон в договоре, если это юридические лица, то какой формы  (ООО, ОАО, ЗАО, ФОНД, НКО и т.п.) и наименование формы внести вместо пробела в тексте Договора. Следующее вносим Ф.И.О. стороны и реквизиты документа, подтверждающего полномочия (Устав, Положение, Доверенность с датой и номером).
Итоговый вариант будет выглядеть подобным образом:
«ООО «ИКС», в лице Генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Плательщик ренты»,  с одной стороны, и  Гражданин РФ Петров Петр Петрович, именуемый в дальнейшем «Получатель ренты»,  с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:»
2. При необходимости стороны могут предусмотреть парафирование и прошивание страниц Договора.
3. При заполнении текста Договора в предмете Договора либо в приложении к нему указывается имущество, передаваемое в собственность под выплату ренты, а также его характеристики.
4. При заполнении формы Договора из настоящей базы необходимо следить за тем, чтобы статья «Адреса и реквизиты сторон» не имела разрыва от текста Договора и не оставалась на отдельном листе Договора.
5. Приложения к Договору ренты являются примерной формой, согласованной сторонами и при необходимости их условия могут быть изменены.
6. При заключении Договора ренты, предметом которого является недвижимое имущество обратить внимание на то, что технические характеристики недвижимого имущества отражаются в документах БТИ и являются приложениями к Договору кадастровый (технический) паспорт, экспликация, поэтажный план и т.п.).
7. При заключении Договора между физическими лицами, если лицо действует на основании доверенности в «преамбуле Договора» и «реквизитах сторон» обязательно указывать условие о том, что сторона действует на основании доверенности № __ от «__» __________ 20__ г., удостоверенной нотариусом г. __________, запись в реестре № ______.
8. Предоставленный Договор является проектом, который составлен в соответствии с действующим законодательством и сложившейся практики в области права, налогового законодательства и бухгалтерского учета.
9. В случае необходимости, предусмотренные Договором, условия могут подлежать изменению, однако такие изменения не должны противоречить действующему законодательству.