ИНСТРУКЦИЯ

 по заполнению и реализации Договора мены

 

 

I. Вводная часть
II. Описательная часть

  1. Краткое описание Договора мены:
  2.            - основные черты Договора мены;
               - форма Договора мены.

  3. Существенные условия Договора мены.  
  4. Случаи признания Договора мены незаключенным, недействительным, последствия.
  5. Отдельные рекомендации по реализации Договора мены.

III. Рекомендации по оформлению Договоров мены

 

I. Вводная часть
1) Настоящая инструкция содержит рекомендации для правильного заполнения и реализации Договора мены, разработана для физических и юридических лиц и служит для эффективной работы по оформлению Договоров данных видов.
В ней представлены - классификация Договора мены по видам и подвидам, краткое описание Договоров, основные виды и черты Договора, существенные условия, а также рекомендации по  заполнению и реализации Договора.
Классификация Договора мены по видам осуществлена в зависимости от вида обмениваемых объектов.


Выделены следующие виды Договора мены:
- Договор мены транспортных средств;
- Договор мены иного движимого имущества;
- Договор мены зданий, сооружений (нежилых), находящихся в частной собственности;
- Договор мены нежилых помещений в составе здания, находящихся в частной собственности;
- Договор мены жилых домов (части жилых домов), находящихся в частной собственности;
- Договор мены квартир, комнат (части квартир, комнат), находящихся в частной собственности;
- Договор мены земельных участков, находящихся в частной собственности.

 

Классификация Договора мены по подвидам осуществлена по субъектному составу:
А) Договор мены между юридическими лицами.
Б) Договор  мены между физическими лицами;
В) Договор  мены смешанный (между юридическими и физическими лицами).

 

Основные варианты Договора мены представляют собой различные комбинации видов и подвидов Договора мены. Деление Договора мены по классификации осуществлено в соответствии со следующими критериями:
- равноценность или неравноценность обмениваемых объектов;
- момент исполнения обязательства Сторон Договора по обмену движимымиобъектами. Стороны обмениваются  объектами одновременно и в одном месте, либо обмен происходит не одновременно. Для недвижимости деление по такому критерию не происходит из-за специфики обмена недвижимыми объектами;
- для мены объектов недвижимости, которые находятся на земельном участке, за исключением Договора мены нежилых помещений в составе здания, квартир (комнат), а также земельных участков, Договор мены также делится по классификатору по следующему критерию: недвижимый объект находится на земельном участке, принадлежащем Стороне Договора мены: а) на праве собственности б) на праве аренды.


Полная классификация Договора мены представлена http://lawleader.ru/doc/33/.

 

II. Описательная часть

 

1. Краткое описание Договора мены

По Договору мены каждая из Сторон обязуется передать в собственность другой Стороны один товар в обмен на другой.

Договор мены имеет схожие черты с Договором купли-продажи. Договор мены в отличие от Договора купли-продажи не обязательно сопровождается денежными расчетами Сторон. Денежные расчеты присутствуют лишь при мене неравноценных объектов.

 

Основные черты Договора мены:

А. Договор мены – является самостоятельным договором и обладает рядом признаков, которые отличают его от других договоров:
- по договору мены каждая сторона выступает по отношению к другой стороне Договора мены и в качестве продавца, и в качестве покупателя;
- Договор мены является возмездным. Платой по Договору является предоставление эквивалентного (равноценного) имущества взамен имущества передаваемого другой Стороной, либо предоставление неравноценного имущества с доплатой разницы. Возможно, в рамках Договора мены, одной Стороне обменять один объект на два объекта, принадлежащих другой Стороне, как с доплатой, так и без таковой (в зависимости от равенства стоимости объекта одной Стороны и объектов другой).
- применительно к Договору мены используется термин «бартерные сделки» поскольку такая сделка осуществляется по схеме «Товар за товар» и в отличие от договора купли-продажи может совершаться без участия денег (Например: при обмене равноценным имуществом).
Б. К Договору мены применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК), если это не противоречит правилам о мене (глава 31 ГК) и ее существу.

 

Форма Договора мены

Договор мены совершается в форме, предусмотренной Гражданским кодексом, а именно:
Договор мены может совершаться в устной форме лишь в случае заключения Договора мены движимого имущества между двумя физическими лицами, когда сумма сделки не превышает 10 МРОТ
Остальные Договоры мены заключаются в простой письменной форме. А заключая  Договор мены недвижимости, переход права собственности на обмениваемые объекты подлежит государственной регистрации.

2. Существенные условия Договора мены:

Для Договора мены существенными являются условия о предмете,  то есть четкое описание товаров (имущества), которые участвует в обмене, их индивидуализирующих признаков (количество, качество, ассортимент, комплектность и т.д.). Если обмен не равноценный, то одна из Сторон Договора мены должна совершить доплату разницы в стоимости обмениваемых товаров (имущества).
При отсутствии в Договоре мены согласования относительно предмета Договора - Договор считается незаключенным, обязательств по такому Договору у Сторон не возникает, и все полученное подлежит возвращению.
В Договоре мены жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов и их долей) существенным условием является обязательное поименование в Договоре мены физических лиц, зарегистрированных в данных объектах недвижимости, если они сохранят право пользование указанным объектом недвижимости. Если такие лица отсутствуют, то в Договоре мены желательно указать на отсутствие зарегистрированных в объекте физических лиц.

3. Случаи признания Договора мены незаключенным, недействительным, последствия

А) Незаключенность Договора мены:
При отсутствии в Договоре мены соглашения по всем существенным условиям  такой Договор является незаключенным и не влечет за собой никаких прав и обязанностей для Сторон.
При заключении Договора мены недвижимых объектов, переход права собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.
Б) Договор мены может быть признан недействительным (ничтожным или оспоримым) по общим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом.
Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом, а ничтожная - в силу предписаний закона, т.е. независимо от судебного признания.

 

Например:
1. Договор мены будет считаться ничтожным в случаях:
- Передачи в собственность по Договору мены земельного участка, без одновременной передачи в собственность строения (если имеется), находящегося на такой земле, и принадлежащего на праве собственности отчуждающей Стороне;
- Передачи в собственность по Договору мены строения (за исключением нежилых помещений в составе здания и квартир (комнат), без одновременной передачи в собственность земельного участка, на котором находится недвижимость, если земля принадлежит на праве собственности отчуждающей Стороне.
При совершении Договора мены необходимо, в указанных выше случаях, также совершить сделки по отчуждению в собственность другой Стороне земли, на которой находится обмениваемое строение (либо строения, находящегося на земле). Переход права собственности по Договору мены и переход права собственности на землю (строение, находящееся на земле) подлежат одновременной государственной регистрации.
2. Договор мены может быть признан судом недействительным:
- при заключении Договора мены недвижимым имуществом между физическими лицами без наличия соответствующего согласия одного из супругов (бывших супругов, если такое имущество приобретено в период совместного проживания и срок исковой давности не прошел).
Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
 Недействительным Договор считается с момента заключения. При недействительности Договора Стороны должны вернуть друг другу все полученное по нему.

 

4. Отдельная рекомендация по реализации Договора мены:
В случае заключения Договора мены неравноценных объектов (с доплатой) между юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) расчеты по Договору необходимо осуществлять безналичным путем через банковские счета сторон, так как наличные расчеты в рамках одного договора возможны в сумме не превышающей 100 тысяч рублей (ЦБ РФ Указание от 20 июня 2007 г. № 1843-У «О предельном размере расчетов наличными деньгами и расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя»)
Расчеты между физическими (не предпринимателями) и юридическими лицами могут осуществляться как наличным, так и безналичным способом.
При заполнении Договора мены необходимо помнить, что при обмене объектами неодновременно, Стороны могут установить разные сроки, в течение которых та или другая Сторона Договора обязана осуществить передачу объекта.
Если одна из Сторон является менее надежной для нее в Договоре мены можно предусмотреть следующие условия:
во-первых, установить более короткий срок передачи объекта мены,
во-вторых, зафиксировать в Договоре мены, что другая Сторона передает объект в течение указанного в Договоре срока после передачи объекта в срок другой Стороной. Соблюдение указанных выше условий даст возможность соответствующей Стороне не исполнять обязательство по передаче объекта до исполнения обязательства другой Стороной.
Особое внимание следует уделить Договору мены транспортных средств с условием о неодновременном обмене. Стороны Договора обязаны передать транспортные средства, снятые с государственного регистрационного учета вместе с транзитными номерами и иными документами транспортных средств. При этом следует помнить о сроке, на который выдаются транзитные номера. Следовательно, во избежание нарушений сроков регистрационного учета ТС и выплаты соответствующего штрафа за такую просрочку, Сторонам желательно установить такие сроки обмена транспортными средствами в Договоре, которые бы не превышали сроки действия транзитных номеров ТС.
При обмене неравноценных объектов уплату разницы можно поставить в зависимость от передачи объекта (оплата после передачи объекта другой Стороной), либо наоборот передачу объекта поставить в зависимость от уплаты разницы (передача объекта после оплаты разницы другой Стороной).
При заключении Договора мены недвижимых объектов,  которые находятся на земельном участке, за исключением Договора мены нежилых помещений в составе здания, квартир (комнат), а также земельных участков (на которых нет строений), следует иметь ввиду следующее:
- Если недвижимый объект (за исключением указанных выше) находится на земельном участке, принадлежащем на праве собственности, необходимо также одновременно с Договором мены заключить сделку (Договор: купли-продажи, ренты, дарения или мены) по отчуждению земельного участка в собственность Стороны, которой передается такой недвижимый объект. Т.к. отчуждение указанных выше объектов недвижимости возможно только с одновременной передачей земельного участка ему в собственность.
-  Если недвижимый объект (за исключением указанных выше) находится на земельном участке, принадлежащем на праве аренды (или ином вещном праве), то земельный участок передается соответствующей Стороне вместе с объектом недвижимости в пользование на тех же условиях и в том же объеме, на каких пользовалась земельным участок Сторона Договора мены, обменивающая объект недвижимости, который находится на таком земельном участке. 
При заключении Договора мены земельных участков, если на таких участках имеются строения, принадлежащие обменивающей Стороне на праве собственности, такие строения должны быть переданы в собственность одновременно с земельным участком другой Стороне. Передача таких строений в собственность может быть совершена по Договору купли-продажи, ренты, дарения, мены и т.п. Договор мены и одна из указанных выше сделок совершаются Сторонами одновременно.

 

III. Рекомендации по оформлению Договора мены

 

1. Заключая Договор мены, необходимо осуществить юридическую проверку контрагента, а также проверку его полномочий на заключение Договора, этим Сторона обезопасит себя в дальнейшем от неблагоприятных последствий, в т.ч. связанных с недействительностью Договора. В ходе проверки необходимо просмотреть Устав, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, Доверенность – если лицо, заключающее сделку, действует на основании доверенности. В выписке из ЕГРЮЛ необходимо сверить сведения о юридическом лице, в том числе необходимо убедиться, что данное юридическое лицо является действующим (не находится в процессе ликвидации), также    необходимо сверить Ф.И.О. исполнительного органа (Генерального директора, Директора и т.п.). В Доверенности – наличие полномочий на заключение подобного Договора, срок полномочий.
При заполнении Преамбулы Договора вместо пробела, необходимо указать наименование Сторон, если в качестве Сторон в Договоре, выступает юридическое лицо, то помимо названия организации указывается его организационно-правовая форма   (ООО, ОАО, ЗАО, НКО и т.п.). Далее указывается Ф.И.О. представителя Стороны и реквизиты документа, подтверждающего его полномочия (Устав, Доверенность с датой и номером).
Итоговый вариант будет выглядеть подобным образом:
«ООО «Икс», именуемое в дальнейшем «Сторона 1», в лице Генерального директора г-на Иванова И.Н., действующего на основании Устава, с одной стороны, и   г-н Петров А.Н., именуемый в дальнейшем «Сторона», с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:»

2. Во избежание замены листов Договора наиболее целесообразным представляется парафировать каждый его лист, а также прошить Договор.
3. При заполнении текста Договора в предмете Договора указывается товары (имущество), подлежащие обмену их стоимость, а если товары (имущество) неравноценны указывается также сумма доплаты. При обмене движимым имуществом сведения об обмениваемых товарах, их стоимости, размере доплаты, и прочие сведения, касаемые предмета Договора, могут быть вынесены в приложения к Договору мены.
Если обмениваемый объект комната, то необходимо указать номер комнаты, согласно документам БТИ. Если обмену подлежит часть недвижимого объекта, то указывается часть такого объекта (виде дроби: обыкновенной (1/2, 1/4 и т.п.) или десятичной (0,5 и т.п.) согласно документам подтверждающим право собственности.
4. При заключении Договора мены, предметом которого является недвижимое имущество необходимо обратить внимание на то, что технические характеристики недвижимого имущества, а также наиболее подробное описание такого имущества отражаются в документах БТИ, Земельном кадастровом плане и т.д. Данные документы необходимо оформить в виде приложения к Договору.
5. При заполнении текста Договора содержащиеся в нем цифры указываются прописью, такие же требования распространяются на указание сроков.
6. При заполнении формы Договора из настоящей базы необходимо следить за тем, чтобы статья «Адреса и реквизиты Сторон» не имела разрыва от текста Договора и не оставалась на отдельном листе Договора.
7. Приложения к Договору мены являются примерными формами, согласованными Сторонами и при необходимости их условия могут быть изменены.
8.  При заполнении Договора мены недвижимого имущества, необходимо в пустые графы вписать реквизиты документа, который подтверждает право собственности на недвижимое имущества (в частности, свидетельство о государственной регистрации права и все его реквизиты: кем выдано, дата выдачи, серия и №, регистрационный номер записи и пр. сведения).
9. Предоставленный Договор является проектом, который составлен в соответствии с действующим законодательством РФ и сложившейся практикой в области права, налогового законодательства и бухгалтерского учета.
10. В случае необходимости, предусмотренные Договором, условия могут подлежать изменению, однако такие изменения не должны противоречить действующему законодательству РФ.
11. Предусмотренные Договором мены сроки, являются примерными, могут подлежать изменению. В случае таких изменений необходимо придерживаться системы взаимосвязи и пересечения сроков между собой таким образом, чтобы не произошло наложение сроков и они не вступали в противоречие друг с другом, а также данное обстоятельство не могло негативно отразиться на реализации Договора. Кроме того при изменении  сроков необходимо удостовериться, что их изменение в сторону увеличения или уменьшения возможно согласно действующему законодательству.