Договор подряда

Договор строительного подряда

Договор строительного подряда является наиболее трудоемким и требующим немалых финансовых затрат. В связи с тем, что объект строительства чаще всего имеет достаточно высокую стоимость и должен отвечать определенным нормативным требованиям (в т.ч. быть безопасным), для производства строительных работ обязательно составляется смета и техническая документация. В смете определяется стоимость работ, которая является существенным условием договора строительного подряда. Обязанность предоставить составленную техническую документацию может быть возложена как на подрядчика, так и на заказчика. В связи с монументальностью производства строительных работ подрядчик должен четко следовать смете и технической документации, возможность отступления от указанной документации четко регламентируется законом, а также может дополнительно согласовываться договором.

В связи с заинтересованностью заказчика в результате работ, производимых по договору подряда, результат, который достигается подрядчиком, должен быть качественным и достигнутым в определенные сторонами сроки. Договор строительного подряда может быть заключен как на отдельные строительные работы, так и на производство строительства здания, сооружения под ключ.

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ

Предметом Договора подряда на выполнения проектных и изыскательских работ является определение технической документации, которая готовится на основании задания на выполнение проектных и изыскательских работ. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ может заключаться как в обычном порядке, так и посредством проведения специальных подрядных торгов.

Отношения по договору подряда

Часто отношения по договору подряда, особенно это применимо именно к строительному подряду, имеют достаточно сложную структуру: заказчик - генеральный подрядчик – субподрядчик. В отличие от договора на оказание услуг, по Договору подряда работу может выполнить не непосредственно подрядчик, с которым заключен договор, а иное третье лицо (субподрядчик), привлеченное подрядчиком, если иное не предусмотрено в договоре подряда между заказчиком и подрядчиком. В договоре возмездного оказания услуг ситуация диаметрально противоположная, исполнитель должен оказать услуги лично, если иное не согласовано сторонами. Для заказчика прежде всего важен результат и, в случае его несоответствия условиям закона и/или договора, ответственность перед заказчиком несет подрядчик, независимо от того кто фактически производил работы - он или его субподрядчик.

Резюме

Договор подряда является одним из наиболее сложных и в то же время распространенных договоров. Для грамотного составления такого договора требуется обязательное привлечение квалифицированных специалистов, так как капиталовложения заказчика и работы подрядчика должны быть сбалансированы и защищены договором таким образом, чтобы в полной мере стороны были заинтересованы в надлежащем исполнении ими своих обязательств. Договор подряда сложен по своей структуре в той или иной степени: более простой договор бытового подряда, который заключается с физическими лицами-потребителями для бытовых нужд, и наиболее сложные другие виды договоров подряда. Договор бытового подряда в большей степени обеспечивает интересы заказчика-потребителя и дополнительно регулируется ФЗ «О защите прав потребителей».

Рекомендуем ознакомиться с ИНСТРУКЦИЕЙ по заполнению и реализации Договора Подряда.

Договор подряда может иметь множество особенностей, и его условия будут зависеть и от конкретной ситуации и от самого объекта договора. Поэтому при возникновении трудностей составления такого договора и его реализации предлагаем вам обратить свое внимание на наши услуги «Договорное право», «Юридическое консультирование», «Налоговое консультирование». В ситуациях, когда предметом договора подряда являются строительные работы, для клиента могут быть актуальны услуги по «Кредитному брокериджу», «Due diligence (правовая экспертиза)», «Сопровождение сделок». Но перед тем как вступать в партнерские отношения с контрагентом вы можете проверить информацию о нем, является ли данный контрагент благонадежным, есть ли какие-либо риски при работе с ним, воспользовавшись услугой «Бизнес-справка по контрагенту». При возникновении вопросов в области налогооблажения и бухгалтерского учета подрядных работ, вы так же можете обратиться к нашим специалистам.. Для этого вам нужно лишь выбрать подходящую услугу «Налоговые споры» или «Услуги в области экономики и бухгалтерского учета».
Если договор подряда выступает в качестве связующего в отношениях с работниками, то возможно вам потребуются наши услуги «Кадровый аудит» и «Восстановление кадрового делопроизводства».

г. Москва                                                                                                                                                                                                  «24» июля  2007 г.


Вопрос:
Какие риски могут возникать при заключении договора строительного подряда?

Нормативно правовые акты и правоприменительная практика по рассматриваемому вопросу:

Гражданский кодекс РФ (ст. 740-762)

Ответ:

1.    Поставка материалов и оборудования:
В Договоре необходимо предусмотреть четкую процедура одобрения всех материалов и оборудования, применяемого при строительстве объекта с заказчиком. Это обязательно должна быть письменная форма. Необходимо установить удобную для сторон процедуру, учитывая сроки для этого одобрения.
Кроме того, независимо от одобрения заказчиком использования материалов и оборудования необходимо возложить на подрядчика обязанность по соответствию материалов и оборудования обязательным техническим нормам и правилам, установленным законодательством РФ, далее оборудование должно быть обеспечено сертификатами, протоколами заводских испытаний, запасными частями на время пуска и комплектом запасных частей для эксплуатации в течение не менее пяти лет. На все поставляемое оборудование должен быть указан гарантийный срок службы. Также подрядчик обязан проследить за тем, чтобы все предоставляемые им материалы на момент доставки на строительную площадку являлись новыми и не были использованы ранее, соответствовали установленным стандартам проектирования и исполнения, а также обязательным техническим правилам, либо, в отсутствие обязательных технических правил, являлись полностью пригодными для использования по предназначению.  подрядчик должен осуществлять  контроль материалов, который включает проверку:
-    наличия соответствующих сертификатов;
-    наличия и надлежащего заполнения документа о качестве и соответствии приведенных в нем данных - характеристикам, установленным в нормативном документе, регламентирующем технические требования к данной продукции;
-    проверку сроков годности.
При этом подрядчик должен отвечать за соответствие материалов и оборудования вышеуказанным критериям независимо от одобрения заказчика.

2.    Цена и порядок оплаты по Договору.
В тексте договора необходимо четко определить цену договора. Цена в договоре подряда может быть приблизительной, то есть она уточняется в процессе произведения работ или может быть твердой, то есть не подлежащей изменению (исключение может составлять случай, когда существенно возросла стоимость материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, тогда подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора).

Также необходимо, чтобы было определено, что именно входит в стоимость работ, например,  расходы по приобретению материалов и оборудования, расходы по поставке (перевозке), экспертизе материалов, согласования строительной документации в органах государственной власти  и др..
Необходимо ввести понятие «Первый авансовый платеж», т.е. платеж, предусмотренный в определенном размере, так как в большинстве случаев строительного подряда из суммы первого аванса производится оплата и доставка материалов, необходимых для проведения работ.
При  этом к первому авансовому платежу нельзя привязывать срок начала работ, так как такой срок является существенным условием договора подряда и должен быть четко определен. Это может быть конкретная календарная дата либо событие которое должно неизбежно наступить. В случае с авансом такое событие нельзя считать неизбежно наступившим, так как заказчик может вообще не вносить аванс, но при этом подрядчик обязан исполнить все свои обязательства. В данном случае корректно написать условие о том, что в случае неисполнения обязательства заказчика по выплате аванса подрядчику, подрядчик вправе отодвинуть срок окончания работ на время, пропорциональное задержки оплаты аванса.

3. Распределение рисков между сторонами Договора. Страхование
Если строительная площадка полностью находится во владении подрядчика на время выполнения работ, то он и должен обеспечивать охрану, находящихся на ней материалов  и  оборудования. В обратном случае заказчик обязан обеспечить  надлежащую охрану материалов, изделий, конструкций, строительной техники и т.д. и несет ответственность за их сохранность. 
В случае если подрядчик по договору подряда обязан застраховать объект от стихийных бедствий и других рисков, выгодоприобретателем  по договору страхования является  он сам,  поэтому следует предусмотреть, что если подрядчик не восстановит объект, в  течении разумного срока, то он будет обязан передать полученное страховое возмещение Заказчику. Либо можно предусмотреть условие, что выгодоприобретателем по договору страхования объекта будет заказчик.

4.  Приемка работ
В договоре строительного подряда может быть предусмотрена поэтапная и окончательная приемка работ. Желательно предусмотреть в договоре, что приемка этапа  работ не влечет за собой последствий, предусмотренных ст. 720 ГК РФ, например, лишения заказчика в будущем  права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки) и о которых он не заявил.
    Если в договоре указано, что окончательная приемка работ по объекту осуществляется после выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных Договором, то следует обратить внимание, что окончательный расчет за выполненные работы производится после окончательного приема работ по объекту. Соответственно  это необходимо. сделать оговорку о том, что окончательная приемка  происходит при выполнении сторонами всех обязательств, за исключением обязательства заказчика.
 
Вывод:
Договор строительного подряда не должен содержать условия или противоречия нарушающие интересы как заказчика так и подрядчика.

Правовая справка по вопросу: является ли договор подряда незаключенным, если в нем отсутствует срок выполнения работ

Вопрос:
Можно ли договор подряда, в котором не указан срок выполнения ра-бот, признать незаключённым?


Нормативно правовые акты и правоприменительная практика по рас-сматриваемому вопросу:
Гражданский кодекс РФ (ст. 432, 708)

Ответ:

Договор считается заключенным, если между сторонами, достигнуто согла-шение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по за-явлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для договора подряда гражданское законодательство устанавливает импе-ративное (т.е., не подлежащее изменению) правило, согласно которому в таком договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. Поэтому данное условие является существенным.

Если в договоре подряда не указан срок выполнения работ или не опреде-лен порядок его исчисления, данный договор может быть признан незаключён-ным. Последствием признания договора незаключённым является приведение сторон в первоначальное состояние.

Вывод:

Таким образом во всех договорах подряда необходимо указывать срок на-чала работ и срок их окончания. Также по согласованию между сторонами в дого-воре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов рабо-ты (промежуточные сроки).

Правовая справка по вопросу

Основные условия договора строительного подряда

г.Москва                                                                                                            25 января 2002г.

Вопрос:

Какие основные условия должны быть отражены в договоре строительного подряда?

Нормативно правовые акты и правоприменительная практика по рассматриваемому вопросу:

Гражданский кодекс РФ (ст. 740-761)

Ответ:

В договоре должен быть определен конкретный характер предстоящих работ. Его необходимо указать либо в самом договоре, либо сделать ссылку на приложение к договору, в котором указываются эти работы.

Так же нужно указать, какая из сторон предоставляет материал для производства работ. В противном случае, все работы, в соответствии с ст.704 ГК РФ, будут выполняться иждивением подрядчика, т.е. из его материалов, его силами и средствами.

 Должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Необходимо оформить передачу проектно-технической документации дополнительным Актом приема-передачи документации, в котором будет отражено согласие подрядчика

При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза.

необходимо внести  в договор положение о необходимости проведения экспертизы проекта и работ, и определить порядок проведения экспертизы (кто организует и за чей счет).

 В договоре строительного подряда не может быть условия об удержании некоего гарантийного залога, т.к. нарушает права подрядчика. Так как, исходя из положений ст. 756 ГК РФ,  подрядчик может получить этот залог обратно только через пять лет. Пять лет-это предельный срок обнаружения недостатков для строительного подряда.

Гарантийный срок должен начинаться не с момента окончательной приемки объекта в целом, а с момента подписания Акта приема-сдачи выполненных работ. Так же нужно указать, что при необоснованном уклонении Заказчика от приема выполненных работ, Подрядчик имеет право на удержание результата работ.

В договор строительного подряда не желательно включать понятие фронта работ, так как это очень широкое понятие, может трактоваться двояко, что недопустимо для договорных отношений. Здесь необходимо конкретизировать, что и где именно передается подрядчику для проведения работ.

Необходимо предусмотреть возможность расторжения договора в случае уклонения заказчика от согласования графика работ, и возмещением подрядчику понесенных в связи с этим уклонением издержек.

Помимо этого в договор строительного подряда необходимо включить следующие условия:

описание порядка приема-сдачи работ; возможность экономии Подрядчика и распределения этой экономии между сторонами; порядок страхования имущества на время проведения работ, охраны имущества на строительной площадке; обязанность Заказчика не привлекать третьих лиц для выполнения тех же работ без получения обязательного письменного согласия Подрядчика; а также условие о  том, какие обстоятельства стороны будут считать форс-мажорными и какие действия они будут в праве предпринять в этих условиях.

Вывод:

Включение в договор строительного подряда, указанных выше, могут помочь избежать в будущем разногласий сторон по поводу хода выполнения работ, так как строительный подряд является довольно сложным видом обязательства и содержит в себе много различный нюансов.