Договоры / Бизнес-договоры (1763 шт.) / Договор аренды /


Найти в базе документов:



В настоящем разделе Вы найдете следующие договоры:
 

Договор аренды

Договор аренды является широко распространенным договором в современной российской правовой системе.

Историческая справка

Договор аренды является классическим видом гражданско-правового договора. История развития договора аренды насчитывает многие тысячелетия и прослеживается со времен римской рабовладельческой эпохи. В римском законе XII таблиц имеется упоминание о найме вещей (locatio - conductio rerum), именно на этом договоре базируется современный договор аренды (имущественного найма). В римском праве договор аренды был поименован как наем вещей. Объектом найма вещей могли выступать только вещи непотребляемые либо незаменимые.

Основной особенностью (и в римском праве, и в современном гражданском праве) договора найма вещей является возврат тех вещей, которые были первоначально переданы в пользование, соответственно, возврату подлежали только те вещи, которые физически не уничтожены. Вещь, при ее использовании, не должна терять своих натуральных качеств. Н. Б. Новицкий в своих трудах отмечал, что если по договору аренды будут передаваться потребляемые вещи, то обязанность арендатора возвратить по окончании договора ту же самую вещь, которая была получена по договору аренды, будет неисполнима.

В русском  дореволюционном гражданском  праве требования к объекту найма, закрепленные в римском праве, были восприняты   полностью. Г. Ф. Шершеневич отмечал, что объектом договора аренды (имущественного найма) может быть только незаменимая вещь.

Определение Договора аренды и его практическая сущность

В современном российском гражданском законодательстве договор аренды представляет собой возмездный договор, по которому собственник передает свою вещь в пользование другому лицу, заинтересованному в получении во временное владение и/или пользование такой вещи. Данный договор позволяет собственнику или иному титульному владельцу получать доход от имущества посредством сдачи оного другому лицу в аренду. Арендатор (лицо взявшее имущество в аренду) тоже имеет свою заинтересованность в такой аренде. Арендатор по договору получает плоды и продукцию от использования арендованного имущества, при этом, не приобретая статус собственника и не тратя денежные средства на приобретение имущества в собственность, а уплачивая  только арендные платежи. В определенных случаях получение имущества в аренду, безусловно, обходится дешевле, чем покупка аналогичного имущества в собственность, особенно это характерно для аренды недвижимости (в т.ч. аренды помещений). В случае необходимости использования какого-либо имущества в течение короткого срока, а при аренде недвижимости (в т.ч. аренде помещений) и в течение достаточно длительного срока, гораздо рентабельнее взять такое имущество в аренду, чем приобрести в собственность, тем более, если впоследствии такое имущество утратит свою актуальность для приобретающего лица.

Договор аренды и экономика

Договор аренды призван регулировать товарооборот. Имущество, которое не востребовано собственником в течение определенного времени, предоставляется арендатору, и собственник тем самым приобретает доход от использования своего имущества. Кроме того, заключая договор аренды и передавая арендатору временно невостребованное имущество, арендодатель тем самым, в той или иной степени (в зависимости от условий договора), ограждает себя от бремени его содержания (проведения текущего и/или капитального ремонта).

Платой за передачу имущества в аренду могут выступать как денежные средства, так и иные блага, например, платой могут служить вложения в арендованное имущество, увеличивающие его стоимость, или предоставление взамен каких-либо услуг арендодателю, или передача части плодов, полученных от эффективного использования такого имущества. При разделе плодов, доходов от использования арендованного имущества арендодатель освобождает себя от хлопот, связанных с получением таких доходов и плодов.

Экономическая суть договора аренды сводится к следующему: не имеешь желания или возможности использовать свое имущество самостоятельно – передай лицу, заинтересованному во владении и/или пользовании таким имуществом, и получи за аренду доход или иную выгоду.

Сдача имущества в аренду по договору для титульного владельца может быть основным источником дохода. Кроме того, сдача имущества в аренду может быть одним из видов экономической деятельности предпринимателя, который инвестирует свои деньги в покупку имущества для целей последующего постоянного получения дохода от сдачи такого имущества в аренду по договору аренды.

Характерные черты Договора аренды

Определенные черты и особенности, которые характерны для договора аренды, позволяют рассматривать его как самосто¬ятельный вид гражданско-правового договора, например:

- договор аренды направлен на передачу имущества, которая не сопровождается переходом права собственности на арендуемое имущество. Арендованное имущество может переходить во владение либо пользование, либо стороны в договоре могут предусмотреть только правомочие пользования;

- законодатель предусмотрел, что правовое регулирование договора аренды и отдельных его видов имеет диспозитивный характер;

- в основном договор аренды подразделяется на виды в зависимости от того, какой вид арендованного имущества предоставляется по договору, однако исключение составляют договор проката, договор фрахтования на время и договор лизинга.

Следует помнить, что в аренду передается только то имущество, которое не является потребляемым (потребляемыми являются, например, продукты питания).

После окончания срока аренды имущество должно быть возвращено собственнику, за исключением случаев, когда аренда заключается с последующим выкупом такого имущества. Возврату подлежит то же самое имущество (а не какое-нибудь другое, пусть даже и аналогичное, иначе – это уже не договор аренды) в том же состоянии, но с учетом его нормального износа в процессе его пользования.

Одной из важных черт договора аренды является сохранение договора аренды в силе при изменении арендодателя. Эта черта договора аренды добавляет стабильности арендным отношениям и защищает интересы арендатора. Кроме того, арендатор имеет преимущества перед другими потенциальными арендаторами после окончания срока аренды – он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, особенно это правило актуально при заключении договора аренды помещения или иной недвижимости, так как в стабильности в таких отношениях весьма заинтересован арендатор имущества (недвижимости). Следует иметь в виду, что для некоторых видов аренды существуют определенные специфики правового регулирования и изъятия из общих норм об аренде (прокат, лизинг и т.п.).

Договор аренды недвижимости. Договор аренды помещений

Наиболее популярными договорами аренды, с нашей точки зрения, являются договоры аренды недвижимости (недвижимого имущества). Договор аренды недвижимости может распространяться на здание, помещение, сооружение, земельный участок и т.д. Договоры аренды помещений (нежилых) наиболее полно представлены в нашем каталоге.

Гражданский кодекс РФ не выделяет отдельно такой объект отношений, связанных с арендой, как - нежилые помещения, данный объект включен в понятие «здание», которое по сути своей объединяет весь объем нежилых и жилых строений. Понятие «нежилое помещение» означает как здание в целом, так и его часть.

Для договора аренды недвижимости и для договора аренды нежилого помещения можно выделить следующие характерные особенности:

- прежде всего, в договоре аренды недвижимости должно быть определено имущество, которое предоставляется по договору аренды, иначе договор аренды недвижимости будет признаваться не заключенным. Что касается договора аренды помещения, то при его заключении необходимо указать конкретное помещение, которое сдается в аренду, местонахождение его, общую площадь сдаваемых в аренду помещений и каждого помещения в отдельности, а также иные технические характеристики арендуемого помещения и его состояния. Кроме того, необходимо приложить план-схему помещения, сдаваемого в аренду.

- заключая договор аренды недвижимости, договор аренды помещения арендатор должен удостовериться в наличии у своего контрагента законного права на передачу недвижимого имущества / помещения в аренду, для этого необходимо запросить необходимые документы, которые подтверждают наличие права собственности или документы, которые подтверждают право владения и пользования недвижимым имуществом;

- передача недвижимого имущества по договору аренды недвижимости либо помещения по договору аренды помещения, а также возврат должны происходить на основании подписания обеими сторонами Акта приема–передачи. В случае уклонения какой-либо из сторон от подписания Акта приема-передачи, данное обстоятельство может рассматриваться в качестве: отказа арендодателя от исполнения своей обязанности, предусмотренной договором по передаче имущества / помещения, а арендатора – отказа от исполнения обязанности по принятию имущества / помещения (ч.1 ст. 655 ГК РФ).;

- договор аренды недвижимости, также как и договор аренды помещений должен быть заключен в письменной форме, кроме того – в случае заключения договора аренды недвижимости / договор аренды помещений на срок не менее года, такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации;

- в действующем законодательстве предусмотрено, что если арендатор надлежаще исполняет свои обязательства, предусмотренные договором аренды недвижимости или договором аренды помещений, то по истечении срока на который заключался договор, он имеет преимущественное право (при прочих равных условиях) на заключение договора аренды недвижимости и договора аренды помещений на новый срок перед иными лицами.

Резюме

Договор аренды является сложным и многофункциональным договором, законодатель дает сторонам большие возможности в части применения тех или иных норм законодательства. Именно договор является тем механизмом, который может изменить те или иные условия законодательства в ту или иную сторону. Представленные в нашем каталоге договоры аренды представляют собой взвешенные варианты договоров, которые учитывают интересы обеих сторон сделки.

В нашей базе договоров содержатся наиболее распространенные общие варианты договоров, поэтому в случае если вам нужен договор именно под вашу конкретную ситуацию, а также вы хотите включить специфические условия (например, дополнительные меры ответственности или индивидуальные обязанности), вы можете воспользоваться услугой «Договорное право», а также получить консультации по юриспруденции и налоговому праву, используя услуги «Юридическое консультирование» и «Налоговое консультирование».

Если объектом договора аренды будет являться недвижимое имущество, то до заключения договора аренды следует провести правовую экспертизу объекта договора («Due diligence») для выявления рисков клиента и получения свода информации об объекте сделки. Так как договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на продолжительное время, подлежит обязательной государственной регистрации, заботы о сборе всех необходимых документов и проведении государственной регистрации наша компания может взять на себя (услуги «Сбор документов» и «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Помимо этого специалисты нашей компании могут оказать помощь по «Сопровождению сделки», «Сопровождению арендного бизнеса» и «Консультированию в области корпоративного права». Если в ходе реализации договора аренды у вас возникли неразрешимые внесудебным путем вопросы с контрагентом, мы можем предложить вам услуги по «Представлению интересов клиентов в судебном и административном производстве».


Правовая справка об обоснованности  решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды.

Вопрос: Обоснована ли позиция Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – «Управление Росреестра по г. Москве») в решении о приостановлении государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к Договору аренды недвижимого имущества?

Правовая справка по вопросу о страховании предмета договора аренды.

Вопрос: На ком лежит обязанность по страхованию нежилого помещения по договору аренды?  

П.2 ст.616 ГК РФ определено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.211 ГК РФ).

Одновременно с этим п.1 ст. 421 ГК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 ст. 421 ГК РФ). Действующее гражданское законодательство РФ не содержит положений о том, что какая-либо из сторон договора обязана застраховать объект аренды (нежилое помещение), а также о том, что вопрос о страховании объекта аренды должен быть урегулирован сторонами в договоре.

Таким образом, вопрос о страховании объекта аренды стороны договора (арендатор и арендодатель) решают по своему усмотрению.

Итак, страхователем нежилого помещения, являющегося объектом аренды, может быть как арендатор, так и арендодатель, если стороны решили урегулировать данный вопрос в договоре.



договоры, Договор аренды.

Copyright ООО "Лидер", 2008-2014 ©. Все права защищены.
129110, Москва, Проспект Мира, 69
Тел.: (495) 968-71-58, E-mail.: leader@lawleader.ru
Просмотров: 3908970

Разработка help-pro